Berlins 16-Milliarden-Wette: Erst verkauft, teuer zurückgekauft – und nun vergesellschaftet?

Berlin diskutiert erneut einen Milliarden-Eingriff in den Wohnungsmarkt. SPD, Grüne und Linke haben in ihrem Sondierungspapier vom 17. Oktober 2026 eine Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände vereinbart. Konzerne sollen jeweils 10.000 Wohnungen behalten können; die darüber hinausgehenden geeigneten Bestände sollen in Gemeinwirtschaft überführt werden. Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Eigentümer sowie Neubauten ab 2021 sind nach den Planungen ausgenommen. Als politische Zielgröße für die Entschädigung werden 16 Milliarden Euro genannt. Eine gesetzliche Festsetzung oder objektbezogene Wertermittlung ist das bislang nicht. [1–3]

Die Initiative spricht von etwa 160.000 Wohnungen. Dividiert man die Zielsumme durch diese geschätzte Wohnungszahl, ergeben sich 100.000 Euro je Einheit. Aber welche Gebäude sollen übertragen werden? In welchem Zustand befinden sie sich? Was bringen sie an Miete ein, welche Kredite und Investitionen hängen an ihnen? Und vor allem: Wer entscheidet bei den Konzernen, welche 10.000 Wohnungen in privater Hand bleiben?

Diese Fragen treffen auf eine besondere Berliner Vorgeschichte. Anfang der 2000er-Jahre verkaufte das Land große Wohnungsbestände, später erwarben landeseigene Unternehmen ausgewählte Bestände zu anderen Marktpreisen zurück. Nun soll ein weiteres Mal die Eigentümerstruktur mit staatlichen Mitteln verändert werden – bei einem Landeshaushalt, für den der Senat 2026 ein Defizit von knapp 4,6 Milliarden Euro prognostiziert. [4]

Erst privatisiert, dann wieder gekauft: Die GSW als finanzpolitischer Prüfstein

Am 25. Mai 2004 beschloss der rot-rote Senat unter Klaus Wowereit den Verkauf der landeseigenen GSW. Käufer war ein Investorenkonsortium um Cerberus und Whitehall. Für die Anteile flossen rund 405 Millionen Euro; außerdem übernahmen die Käufer Unternehmensverbindlichkeiten in der Größenordnung von 1,56 Milliarden Euro. Betroffen waren etwa 65.700 Wohnungen. Das Land wollte seine damals äußerst angespannte Finanzlage entlasten. [5]

Wer nur die 405 Millionen Euro durch die Zahl der Wohnungen dividiert, landet bei gut 6.000 Euro je Wohnung. Das unterschlägt die übernommene Verschuldung. Einschließlich der Verbindlichkeiten ergibt sich ein rechnerisches Transaktionsvolumen von knapp zwei Milliarden Euro beziehungsweise rund 30.000 Euro je Wohnung – wiederum kein direkter Immobilienkaufpreis, denn übertragen wurden Gesellschaftsanteile mit Vermögen und Verpflichtungen.

Die privaten Eigentümer führten die GSW später an die Börse. 2011 erfolgte der Börsengang; 2013 wurde die GSW von Deutsche Wohnen übernommen. Das damals genannte Transaktionsvolumen lag bei rund 3,6 Milliarden Euro. Ende 2013 wies die GSW 59.949 Wohnungen mit rund 3,62 Millionen Quadratmetern Wohnfläche und eine durchschnittliche Bestandsmiete von 5,44 Euro je Quadratmeter aus. Daraus resultiert eine annualisierte rechnerische Sollmiete von rund 236 Millionen Euro – wohlgemerkt kein Nettogewinn. [6–7]

2019 erwarb die landeseigene Gewobag für 920 Millionen Euro 5.894 frühere GSW-Wohnungen sowie 70 Gewerbeeinheiten zurück. 2021 kauften HOWOGE, degewo und berlinovo von Vonovia/Deutsche Wohnen insgesamt etwa 14.750 Wohnungen und 450 Gewerbeeinheiten für 2,46 Milliarden Euro. Der Ankauf 2021 umfasste nicht ausschließlich GSW-Bestände. Bei seiner Vorbereitung wurden von ursprünglich etwa 20.000 angebotenen Wohnungen nur die wirtschaftlich geeigneten übernommen. Das ist für die heutige Auswahlfrage höchst aufschlussreich: Schon bei einem freiwilligen Ankauf wurde die Zusammensetzung des Portfolios zum entscheidenden Kriterium. [8–9]

Tabelle 1 · Chronologie der Berliner Wohnungstransaktionen. Unterschiedliche Transaktionsgegenstände und Preisdefinitionen, daher kein direkter Gewinnvergleich.

Grafik 1 · Bei 2004 handelt es sich um den Anteilskaufpreis ohne Schulden, 2013 um ein Übernahmevolumen, 2019 um den Preis eines Immobilien-Teilportfolios. Aus diesen Balken lässt sich keine Rendite ableiten.

Die GSW-Langfristbilanz: Was ist nachweisbar – und was nicht?

Aus den drei Zahlen 405 Millionen Euro (2004), 3,6 Milliarden Euro (2013) und 920 Millionen Euro (2019) lässt sich eine plakative Geschichte erzählen, aber keine saubere fiskalische Gewinn-und-Verlust-Rechnung. Der damalige Anteilskaufpreis ist nicht mit dem späteren Übernahmevolumen des veränderten Konzerns vergleichbar. Ebenso wenig wurde 2019 „die GSW“ für 920 Millionen Euro zurückgekauft – es handelte sich um ausgewählte frühere GSW-Quartiere.

Für eine belastbare Langfristbilanz müsste man erstens den Verkaufserlös und die wirtschaftlichen Folgen der abgegebenen GSW-Schulden betrachten; zweitens die gesamten Mietüberschüsse, Investitionen, Steuerzahlungen und Ausschüttungen der privatisierten Gesellschaft über die Folgejahre; drittens sämtliche Eigentümerwechsel, den Emissionserlös und die tatsächlichen Nettoerlöse der damaligen Investoren; viertens die heutigen Verkehrswerte der vom Land zurückgekauften Teilbestände; und fünftens den hypothetischen Verlauf, wenn Berlin Eigentümer geblieben wäre. Diese letzte Vergleichsrechnung ist naturgemäß nur in Szenarien möglich.

Tabelle 2 · Die nachweisbare GSW-Langfristbilanz und ihre Datenlücken.

Eine seriöse Schlussfolgerung lautet deshalb nicht, Berlin habe schlicht die Differenz zwischen diesen Transaktionspreisen „verloren“. Wohl aber zeigt die Geschichte, dass ein öffentlicher Eigentümer mit Privatisierung auf spätere Verfügungsrechte, Erträge und mögliche Wertzuwächse verzichtet – während ein erneuter Erwerb Jahre später zu Marktpreisen stattfindet. Ob dieser Strategiewechsel für das Land insgesamt vorteilhaft war, verlangt eine vollständigere Langfrist-Kapitalflussrechnung.

Wem gehören Berlins Wohnungen?

Nach amtlichen Angaben bewirtschafteten die sieben landeseigenen Wohnungsunternehmen Ende 2025 zusammen rund 404.170 Wohnungen. Der größte private Konzern ist Vonovia einschließlich Deutsche Wohnen mit mehr als 138.000 Berliner Wohnungen. Neben diesen Unternehmen stehen weitere private Gruppen wie Heimstaden, Adler und Covivio. Die folgende Übersicht zeigt Größenordnungen; abweichende Definitionen von Eigentum und Verwaltung machen eine scheingenau sortierte Konzernrangliste problematisch. [10–11]

Tabelle 3 · Zehn große Berliner Vermieter. Gerundete, teils unterschiedlich abgegrenzte Bestandsangaben; keine amtliche konzernbereinigte vollständige Rangliste. Die Einzelsummen landeseigener Häuser sind nicht identisch mit der konsolidierten Senatszahl.

Grafik 2 · Blau: landeseigen; Ocker: privat. Wohnungszahl in Tausend, überwiegend Bestandsangaben 2025/2026. Unternehmensangaben gerundet.

Für das Vergesellschaftungsgesetz wird entscheidend sein, wie wirtschaftlich zusammengehörige Gesellschaften gezählt werden und welche Wohnungen wegen Neubau- oder Gemeinwohlausnahmen nicht einbezogen werden. Eine bloße Liste mit einzelnen GmbHs bildet die rechtliche Eigentümerstruktur nicht vollständig ab.

Mietpreise und Immobilienwerte: Zwei sehr verschiedene Märkte

Im Jahr 2025 betrug die Berliner Angebotsmiete im Median 15,78 Euro je Quadratmeter und Monat; Neubauangebote erreichten 19,97 Euro. Die Bestandsmieten der BBU-Mitgliedsunternehmen lagen dagegen bei etwa 7,10 Euro, Neuverträge bei 9,54 Euro je Quadratmeter. Diese Werte beruhen auf unterschiedlichen Grundgesamtheiten und sind deshalb nicht die Entwicklung einer einzigen Durchschnittswohnung. [12–13]

Tabelle 4 · Mietpreisniveaus; verschiedene Erhebungszeiträume und statistische Abgrenzungen.

Grafik 3 · Monatliche Nettokaltmieten; BBU-Mietniveaus sind nicht identisch mit dem allgemeinen Anzeigenmarkt.

Auch bei den Kaufpreisen muss getrennt werden: Der Preis einer einzeln verkauften Eigentumswohnung ist nicht gleich dem bilanzierten Quadratmeterwert eines vermieteten Großportfolios. Einzelne Eigentumswohnungen erreichten 2025 einen mittleren Angebotspreis von 5.807 Euro je Quadratmeter; die gutachterlich ermittelten Portfolioansätze institutioneller Eigentümer können erheblich niedriger sein.

Tabelle 5 · Unterschiedliche Methoden, Objekte und Flächenabgrenzungen. Portfoliowerte sind nur Vergleichsgrößen, keine belastbare Bewertung der konkret zu vergesellschaftenden Wohnungen.

Eine Überschlagsrechnung mit 160.000 Wohnungen und angenommenen 65 Quadratmetern Wohnfläche je Einheit ergibt 10,4 Millionen Quadratmeter. Das politische Ziel von 16 Milliarden Euro entspräche damit rund 1.538 Euro je Quadratmeter. Bei modellhaft 3.000 bis 3.400 Euro Portfoliowert je Quadratmeter ergäben sich dagegen 31,2 bis 35,4 Milliarden Euro. Die Differenz ist ein Hinweis auf die rechtliche und finanzielle Tragweite, kein bereits ermittelter Verkehrswert der betroffenen Häuser.

Tabelle 6 · Szenario zur Größenordnung der 16 Milliarden Euro.

Grafik 4 · Sensitivität bei 160.000 Wohnungen à 65 m². Die Modellszenarien ersetzen kein objektbezogenes Verkehrswertgutachten.

Wer entscheidet, welche Wohnungen Berlin erhält?

Die 10.000er-Freigrenze eröffnet ein bislang nicht abschließend beantwortetes Auswahlproblem. Ein Konzern mit 12.000 Berliner Wohnungen könnte 10.000 behalten, während 2.000 übertragen werden. Aber welche? Falls die Eigentümer auswählen dürften, könnten sie versuchen, die sanierten und ertragreichen Objekte zu halten und Gebäude mit Sanierungsstau abzugeben. Wählte hingegen allein der Staat die attraktivsten Objekte, entstünden eigene Fragen der Bestimmtheit, Gleichbehandlung und gerechten Entschädigung. Das veröffentlichte politische Konzept nennt bislang kein ausformuliertes Auswahlverfahren. [2–3]

Die folgende Rechnung ist ausdrücklich fiktiv. Sie zeigt, warum eine feste Wohnungszahl kein festes wirtschaftliches Volumen garantiert.

Tabelle 7 · Hypothetisches Auswahlmodell. Kein Befund über reale Unternehmensbestände.

Grafik 5 · Im hypothetischen Beispiel entspricht der Anteil der abzugebenden 2.000 Wohnungen 16,7 % des Bestands, aber nur 7,3 % des Immobilienwerts.

Schon ein zusätzlicher Sanierungsbedarf von 50.000 Euro pro Wohnung bedeutete für einen Bestand von 2.000 Wohnungen weitere 100 Millionen Euro. Umgekehrt kann ein Gebäude wertvoll sein, obwohl die Bestandsmiete niedrig ist, weil Lage und spätere Entwicklungsmöglichkeiten einen erheblichen Wert begründen. Genau deshalb müsste eine Entschädigung objektbezogen und unter Berücksichtigung der Auswahlregeln ermittelt werden.

Zusätzliche Rechtsfragen entstehen, weil ein Wohngebäude häufig als ein Grundstück mit mehreren Wohnungen im Grundbuch geführt wird. Eine mathematisch exakte Abspaltung einzelner Wohnungen ist nicht immer ohne Weiteres möglich. Auch Stichtage für Verkäufe, Konzernumstrukturierungen und neu errichtete Wohnungen bedürfen gesetzlicher Regelungen.

Artikel 15 Grundgesetz: Der Preis lässt sich nicht einfach politisch bestimmen

Artikel 15 GG eröffnet eine besondere Möglichkeit der Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum beziehungsweise Gemeinwirtschaft. Sein zweiter Satz verweist für die Entschädigung ausdrücklich auf Artikel 14 Absatz 3 Satz 3 und 4 GG. Satz 3 verlangt eine gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten; Satz 4 gewährleistet den Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten bei Streit über die Entschädigungshöhe. [14]

Der Gesetzestext schreibt keine ausnahmslos volle Verkehrswertentschädigung vor. Die Mehrheit der Berliner Expertenkommission vertrat 2023 die Ansicht, dass bei einer Vergesellschaftung nach Art. 15 ein unter dem Verkehrswert liegender Ansatz grundsätzlich möglich sein könne. Im Sondervotum wurde demgegenüber die Bedeutung des Verkehrswerts als Ausgangspunkt einer gerechten Bewertung besonders betont. Wie ein Gesetz mit einer Summe von 16 Milliarden Euro unter diesen Maßstäben konkret zu beurteilen wäre, ist nicht höchstrichterlich geklärt. [15]

Eine Zielsumme ersetzt keine objektbezogene Bewertung und keine rechtsstaatliche Abwägung. Betroffene Vermieter könnten den angewandten Entschädigungsmaßstab und den konkreten Eingriff gerichtlich überprüfen lassen. Welche Konsequenzen eine spätere Verfassungsgerichtsentscheidung für die Übertragung hätte, hinge von der Gesetzeskonstruktion ab. Ebenso sind Rechte der finanzierenden Banken und anderer Sicherungsnehmer zu berücksichtigen.

Können die Mieten die Milliardenfinanzierung tragen?

Für die finanzielle Tragfähigkeit ist die Nettokaltmiete entscheidend, nicht die auf Immobilienportalen geforderte neue Angebotsmiete. Eine Modellrechnung mit 160.000 Wohnungen, 65 Quadratmetern je Einheit und einer Durchschnittsmiete von 8,50 Euro ergibt rund 1,061 Milliarden Euro jährliche Sollmiete. Unterstellt man für laufende Bewirtschaftung und Instandhaltung modellhaft 3,73 Euro je Quadratmeter monatlich, verbleiben vor Zinsen und Tilgung etwa 595 Millionen Euro.

Bei einer vollständig fremdfinanzierten Entschädigung von 16 Milliarden Euro würden vier Prozent Zinsen 640 Millionen Euro pro Jahr kosten. Das Modell wäre damit bereits vor Tilgung leicht defizitär. Die Parameter sind bewusst transparent: Tatsächliche Finanzierungskonditionen eines neuen Trägers, Mietausfälle, Investitionen und der konkrete Gebäudebestand sind noch unbekannt. Nach der aktuellen politischen Darstellung soll eine Landesbürgschaft gerade nicht selbstverständlich zur Verfügung stehen. Das könnte die Konditionen des Trägers beeinflussen.

Tabelle 8 · Finanzierungssimulation: ohne Tilgung, Sonderinvestitionen, steigende Kosten und Leerstand.

Grafik 6 · Reine Jahreszinsen auf 16 Mrd. € bei Vollfinanzierung. Refinanzierungs-, Tilgungs- und Zinsbindungsstruktur offen.

Tabelle 9 · Zins-Sensitivität ohne Tilgung oder Refinanzierung. Die Zinsen sind nicht automatisch Haushaltszuschüsse.

Tabelle 10 · Hypothetische Zusatzinvestitionen, keine Schätzung des realen Sanierungsstaus. Nicht alle Investitionen fallen sofort an.

Mit sinkenden Zinsen könnte die Rechnung günstiger ausfallen; mit steigenden Finanzierungskosten, zusätzlichen Sanierungen oder bewusst begrenzten Mieten schlechter. Eine wirtschaftliche Bewertung braucht daher mehrjährige Zahlungsstrommodelle und Stresstests, nicht nur die einmalige Entschädigungssumme.

Die Berliner Haushaltslage und der Finanzkraftausgleich

Der Berliner Senat prognostizierte am 1. September 2026 ein Finanzierungsdefizit von knapp 4,6 Milliarden Euro: bereinigte Einnahmen von 39,1 Milliarden Euro und Ausgaben von 43,7 Milliarden Euro. Berlin erhielt 2025 zudem rund 4,2 Milliarden Euro an Zuschlägen im bundesstaatlichen Finanzkraftausgleich und etwa 1,9 Milliarden Euro allgemeine Bundesergänzungszuweisungen. [4, 16]

Diese Beträge sind Teil der verfassungsrechtlich geregelten Finanzordnung und keine freiwillige direkte Überweisung einzelner Länder. Sie dienen der Angleichung der Finanzkraft. Wichtig ist: Die regulären Ausgleichseinnahmen sind bereits in der Haushaltsrechnung enthalten. Das Defizit entsteht also trotz der Einnahmen aus dem Ausgleichssystem. Gleichwohl lässt sich nicht behaupten, der Finanzkraftausgleich finanziere unmittelbar eine mögliche Vergesellschaftung oder sei rechtlich an deren Unterlassung geknüpft.

Tabelle 11 · Haushaltszahlen und Finanzkraftausgleich; unterschiedliche Jahre und Kategorien.

Grafik 7 · Die Ausgleichsbeträge sind Teile der Einnahmenbasis und dürfen nicht zusätzlich zu den Haushaltseinnahmen addiert werden. Einnahmen/Ausgaben sind 2026-Prognosen; Ausgleichszahlen stammen aus 2025.

Das Land steht deshalb vor einer doppelten Aufgabe. Es müsste eine gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung mit langfristig begrenzten Mieten ermöglichen und zugleich verhindern, dass Kredite, Ausfallrisiken oder Investitionen den ohnehin angespannten Haushalt zusätzlich beanspruchen. Eine eigenständige Anstalt könnte Schulden außerhalb des Kernhaushalts aufnehmen; ob und in welchem Umfang wirtschaftliche oder rechtliche Risiken trotzdem beim Land verbleiben, muss offengelegt werden. Das Vorhaben kann nicht allein daran gemessen werden, ob der Träger zu Beginn ausreichend Kredit erhält.

160.000 Wohnungen wechseln den Eigentümer – aber keine einzige entsteht dadurch neu

Der wesentliche politische Nutzen einer Vergesellschaftung liegt nicht in zusätzlichen Wohnungen, sondern in der Veränderung von Verfügungsrechten, Mietpolitik und langfristiger Bewirtschaftung. Befürworter erwarten stabilere Mieten und dauerhafte gemeinwirtschaftliche Bindungen. Dem steht gegenüber, dass auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt zunächst kein zusätzlicher Wohnraum entsteht. Für Menschen auf Wohnungssuche bleiben Neubau, Nachverdichtung und die bessere Nutzung vorhandener Flächen entscheidend.

Was wäre eine alternative Größenordnung? Teilt man 16 Milliarden Euro modellhaft durch 250.000 bis 450.000 Euro Gesamtaufwand je Neubauwohnung, ergeben sich rund 35.600 bis 64.000 zusätzliche Einheiten. Das ist kein belastbarer Bauplan: Grundstücke, Genehmigungen, Infrastruktur und tatsächliche Kosten können die Ergebnisse verändern. Zudem sind kreditfinanzierte Bestandskäufe mit Ertragsvermögen nicht identisch mit öffentlichen Neubauzuschüssen.

Tabelle 12 · Reine Mittelverwendungs-Sensitivität, keine Prognose tatsächlich realisierbarer Neubauprojekte.

Die relevante politische Abwägung lautet deshalb nicht nur „enteignen oder bauen“. Vielmehr müsste nachgewiesen werden, welchen messbaren Mieterschutz die Vergesellschaftung erreicht, welche langfristige Finanzierung dafür erforderlich ist und welche Wirkungen eine alternative Verwendung der finanziellen Spielräume hätte.

Fazit: Berlin braucht eine Rechnung, bevor es einen Preis nennt

Berlins privatisierte GSW-Geschichte zeigt, dass politische Strategiewechsel an Immobilienmärkten langfristige und schwer rückholbare Folgen haben können. Sie beweist für sich genommen weder, dass der Verkauf von 2004 fiskalisch falsch war, noch, dass die geplante Vergesellschaftung scheitern müsste. Sie begründet aber eine hohe Anforderung an Transparenz und Bewertung.

Die bisher kommunizierten 16 Milliarden Euro sind politisch greifbar, wirtschaftlich jedoch noch nicht objektbezogen unterlegt. Der konkrete Gebäudebestand, das Auswahlrecht unterhalb und oberhalb der 10.000er-Schwelle, belastbare Sanierungsgutachten, Finanzierungsbedingungen und die rechtliche Entschädigungsformel sind wesentliche offene Punkte. Dazu kommen die Rechte der bisherigen Eigentümer und Gläubiger sowie die verfassungsrechtlich gebotene Abwägung.

Die zentrale Frage ist deshalb nicht nur, ob Berlin 160.000 Wohnungen in Gemeinwirtschaft überführen darf. Sie lautet, ob das Land vor einem Eigentumsübergang weiß, welche Immobilien es bekommt, was sie tatsächlich wert sind – und wer mögliche Fehlkalkulationen dauerhaft bezahlt.